TAPA DEL DÍA  En plena recuperación del mercado inmobiliario, el salto del dólar, la suba de tasas y el incremento de costos en dólares reconfiguraron todo el panorama. Comprar una vivienda es más caro que hace un año, y construir cuesta tres veces más que en 2020. Las decisiones se enlentecen, y en medio del nuevo escenario surgen alternativas como las hipotecas divisibles para reactivar el sector. Según un informe de Zonaprop, el precio promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó los US$2440, con una suba del 6,7% en el último año. En paralelo, edificar una vivienda estándar cuesta desde US$1700/m2 y puede superar los US$2300/m2 en desarrollos premium, lo que marca un aumento del 122% solo desde octubre de 2023. Si se compara con 2020, el alza llega a un impresionante 310%. Este salto está directamente vinculado con el avance del tipo de cambio oficial, que en julio escaló un 13,6% y superó los $1380 en el Banco Nación. Aunque la devaluación redujo levemente los costos de construcción en dólares, el encarecimiento del crédito y la cautela de los compradores imponen nuevas reglas de juego. El repunte del usado En este contexto, el mercado de inmuebles usados muestra signos de solidez. Hasta junio, en CABA se registraron más de 28.000 operaciones, según el Colegio de Escribanos. Solo en junio se realizaron 5762 escrituras, un 36% más que en 2024, y con un 21% de las operaciones hechas con crédito hipotecario, siete veces más que hace un año. El precio promedio de un departamento de tres ambientes ronda los US$178.155. Las casas cotizan a US$1815/m2. Puerto Madero lidera el ranking de valores con US$6124/m2, seguido por Palermo (US$3416) y Núñez (US$3284). En el otro extremo, Lugano (US$1070), Nueva Pompeya (US$1437) y Parque Avellaneda (US$1564) figuran como las zonas más accesibles. Construir, un lujo que pocos pueden pagar El índice de Zonaprop mostró que edificar es hoy 3,1 veces más caro que en 2020. Aunque la suba del dólar recortó apenas los costos en dólares en julio, la tendencia general es ascendente. Esto desalienta nuevos desarrollos, especialmente ante el endurecimiento de las condiciones crediticias. “La suba del dólar no fue tan brusca como para frenar todo, pero sí reordenó prioridades”, explicó Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria. Según él, el encarecimiento del crédito enfría las operaciones: “Hay interés, pero menos cierres concretos”. Desde la consultora Empiria, el economista Federico González Rouco apuntó que un aumento del dólar del 10% o 15% en semanas implica que quienes buscan crédito deben contar con ese mismo porcentaje adicional en sus ingresos. “Es un impacto claro”, sostuvo. En paralelo, muchos propietarios ahora buscan mantener valores en dólares billete, mientras otros ajustan los precios por inflación. “La planificación hoy requiere más precisión que antes. No hay margen para improvisar”, indicó el experto inmobiliario Mariano Lo Valvo. Hipotecas divisibles: una herramienta en estudio Entre las novedades del sector se destaca la posibilidad de hipotecas divisibles, instrumentadas mediante el DNU 1017/2024 y la resolución conjunta 2/2025. Este modelo permite que los bancos otorguen créditos sobre partes proporcionales de un inmueble aún en obra, siempre que el boleto esté registrado. “Es clave para mejorar la seguridad jurídica y acelerar el financiamiento en proyectos en construcción”, explicó González Rouco. Según él, este esquema podría destrabar ventas en pozo y agilizar obras, especialmente si los bancos adoptan el sistema con flexibilidad. Desde Alianza Urbana, su director institucional Santiago Levrio explicó que en ambos modelos (a estrenar o en pozo) hay que abonar el impuesto a los sellos del 3,5% previo a la escritura. También remarcó que conseguir unidades amplias por debajo de los US$170.000 ya es muy difícil en zonas de alta demanda. Conclusión y mirada pública La volatilidad macroeconómica obliga a los actores del sector inmobiliario a tomar decisiones con mayor cautela. Aunque la actividad mostró recuperación en la primera mitad del año, el nuevo escenario —con dólar alto, tasas en alza y costos multiplicados— presenta un desafío para quienes buscan techo propio o desarrollan proyectos. TAPA DEL DÍA | www.tapadeldia.com